Agevolazione prima casa: il parere delle Entrate

Agevolazione prima casa: il parere delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta 30 luglio 2025 n. 197, fornisce chiarimenti sul termine di due anni entro cui alienare l’immobile pre-posseduto e sul credito d’imposta

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta in oggetto, innanzitutto, rammenta che l’articolo 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR) stabilisce l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2 per cento ai fini dell’imposta di registro, per i trasferimenti che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis al citato articolo 1.

Tra le condizioni prescritte per beneficiare dell’agevolazione “prima casa”, la citata Nota alla lettera c) dispone che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.

Il successivo comma 4-bis, introdotto dalla legge di Stabilità 2016 (art. 1, co. 55, legge 28 dicembre 2015, n. 208) e da ultimo modificato dalla legge di Bilancio 2025 (art. 1, co. 116, legge 30 dicembre 2024, n. 207), prevede che l’agevolazione si applica anche «agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell’atto».

Tale norma consente al contribuente di fruire delle agevolazioni “prima casa” in relazione all’acquisto di un nuovo immobile, ancorché risulti già titolare di altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che lo stesso si impegni ad alienare l’immobile pre-posseduto entro due anni dal nuovo acquisto agevolato.

La citata legge di bilancio 2025 ha, dunque, incrementato da uno a due anni il termine per procedere alla vendita dell’immobile pre-posseduto, acquistato con le agevolazioni in parola.

Il nuovo termine di due anni per l’alienazione dell’immobile agevolato pre-posseduto è applicabile anche agli acquisti per i quali al 31 dicembre 2024 sia ancora pendente il termine di un anno per procedere alla suddetta alienazione.

La modifica normativa introdotta dalla legge di bilancio 2025 non riguarda la formulazione dell’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, che prevede l’attribuzione di un credito d’imposta per l’acquisizione di un’altra casa di abitazione, con le agevolazioni in esame, entro il termine di un anno dall’alienazione della precedente “prima casa”.

Al fine di incentivare il mercato immobiliare ed agevolare il cambio della prima casa di abitazione, il comma 116 modifica l’articolo 1, Nota II-bis, comma 4-bis, della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, estendendo da uno a due anni il periodo di tempo previsto per l’alienazione di immobili da destinare a prima abitazione, per conservare il beneficio dell’aliquota agevolata del 2 per cento relativa all’imposta di registro.

Considerato che oggetto della recente modifica legislativa in argomento è il medesimo comma 4-bis e che la ratio dei due interventi normativi è la medesima, volta ad agevolare la sostituzione della “prima casa”, si ritiene che anche nell’ipotesi in cui il riacquisto della nuova ”prima casa” precede l’alienazione dell’abitazione pre-posseduta, il maggior termine di due anni per la rivendita non pregiudichi il diritto al credito d’imposta per il nuovo acquisto, a condizione che l’immobile agevolato pre-posseduto venga alienato entro il termine di due anni dal suddetto nuovo acquisto.

Pertanto, in questa ipotesi, il credito d’imposta è concesso in via provvisoria a condizione che l’abitazione agevolata pre-posseduta venga alienata entro il citato termine. In mancanza di tale alienazione entro il termine di due anni previsto dal comma 4-bis, della Nota II-bis, l’acquirente decade dall’agevolazione “prima casa” fruita per il riacquisto e conseguentemente verrà meno il diritto al credito d’imposta.

di Daniela Nannola

Fonte Normativa

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